国庆后陪朋友去上海嘉定看房，中介一句话扎心了："现在9成小区都在降挂牌价，但真要捡漏却没那么容易"。打开最新数据更矛盾--10月上海二手房均价跌了0.87%，但9月成交量却环比涨3%，还出现了"降价促成交、成交稳价格"的怪象。
其实大家最关心的核心问题就一个：上海房价到底会不会大规模跳水？先给结论：不会大规模下跌，但分化会越来越狠。咱们普通买房人不用慌着等"崩盘价"，也别盲目跟风抄底，数据不会骗人。2025年8.25新政刚落地两个多月，外环外不限购、公积金贷款提至216万、二套房贷利率低至3.09%，这些政策不是救市，而是给市场"托底"，避免大起大落 。就像9月数据显示，47%的刚需小区成交价已经环比上涨，奉贤、金山这些刚需集中区，成交量直接涨了15%-21%，刚需群体正在慢慢入场。
再看土地市场这个"风向标"，今年上海土拍热得发烫。前三批次土拍诞生了4个板块"地王"，北蔡地块溢价率40%，静安大宁地块楼面价冲到9万+/平，连外资都来抢地了 。房企不是傻子，核心区域的优质地块还在抢，说明他们看好上海长期价值。要知道，上海作为长三角核心，优质教育、医疗资源集中，每年还有大量人口流入，这些硬支撑摆在这，房价就没理由大规模下跌。
但不代表所有房子都能保值。10月崇明二手房均价跌了2%，松江、嘉定也跌了1%以上，而徐汇、黄浦核心区跌幅只有0.27%-0.47%，差距特别明显。简单说，远郊没人气的老破小、文旅盘，可能还会慢慢降；但核心区的次新房、刚需小户型，价格已经快稳住了。9月数据也证明，议价空间已经收窄到15%，是2024年以来最低，房东的"降价水分"正在被挤出。
还有个关键信号：现在上海楼市是"竖橄榄型"走势，跌超10%和涨超10%的小区各占两成，中间大部分小区波动不大。这意味着没有统一的涨跌趋势，选对板块比等大盘涨跌更重要。比如共富共康、金山新城这些板块，9月超六成小区成交价上涨，而南桥、三林等板块却有六成小区下跌，冰火两重天。
最后给大家提个醒：刚需买房别死等"最低价"，现在政策红利期，遇到核心区次新房价格合适就可以考虑；投资者千万别碰远郊文旅盘和老破小，优质地段的刚需房才抗跌；已经有房的也不用焦虑，核心区房产长期来看还是硬资产。