5月12日，乐风集团创办人周佩贤在九龙城家中去世，年仅43岁。现场没有发现遗书，警方暂时认定为自杀，具体情况还得等尸检报告出来。有消息传出，她其实早在今年3月就被5名债权人申请破产，法院定在6月16日开庭审理。

她的压力有多大？有人说，周佩贤近来患有抑郁症，一周前还和朋友透露公司财务出了大问题，有刑事风险随时可能爆发。当时她还说不会轻生。可到了12号下午，她突然发信息给朋友说要自杀，朋友发现异样立刻报警。救援人员赶到后强行破门，发现她卧室床边有烧过的炭，人已经没有生命迹象。

乐风集团这些年一直走"轻资产"路线，说白了就是帮投资人找项目，负责管理和提升物业价值，不一定自己资金砸进去买楼。理论上，这种模式可以降低风险，提高资金效率，帮公司快速扩张。

可实际情况没那么乐观。集团最近几年资金链屡出问题。今年2月，大角咀一栋叫做One Bedford Place的商业楼盘也顶不住，直接变成所谓"银主盘"，被接管人推出招标，这还是乐风首单被收回的物业。那栋楼，市场估值大约19.8亿港元。在香港写字楼和商厦供应增加、整体市况低迷的背景下，能不能顺利卖出、卖到什么价位，大家心里都没谱。

这一波冲击，并不是乐风自己一家碰上的困境。香港过去几年，有不少地产公司靠轻资产、快运作突围，但只要遇到融资困难、买家信心不足，资金缺口就变得危险。2022年期间，恒大"物业轻资产"板块传出多宗被迫清盘的案例，就是前车之鉴。

而关于乐风集团这个模式好坏，业界还真说不出一致答案。支持者强调轻资产能规避重资金和杠杆风险，灵活度高，能抓住市场机会，不怕项目一下子砸在手里；但质疑声音觉得，只做服务和管理，万一市场态度风向变化，投资人一撤，本金不够的公司抗风险能力几乎为零。

有人也问，为什么像乐风这样看着风光的企业突然会陷入困局？这里不能只看财务报表。去年起，香港写字楼市场租金大跌，写字楼空置率一路走高，有公司愿意投、愿意留下的就越发稀少。哪怕是新盖的高端楼盘，也可能面临半年一年都招不到租客的窘境。另外，利率上升导致融资成本增加，压在开发商和管理方头上，也把现金流榨到极限。

乐风方面还有一个关键问题是项目体量大、走得快。集团总共手里有8个项目，总投资高达100亿港元，目前除了One Bedford Place被收回，其他项目暂时还没听到被接管的消息。但业内都在盯着，看这个多点布局能不能顶住市场风浪。

和内地某些暴雷房企不同，乐风没有大批已售未交付的住宅债务，反而多数业务核心是帮投资人做资产提升和短期管理，这没想象中那么"刚性"，但风险更隐蔽。例如疫情期间，嘉里建设在商场资产调整上动作不断，有的项目坚持长线持有等待复苏，有的则提前低价出售减少包袱，两种手法结果差别明显。反观乐风上马的写字楼，市场遇冷时就成了标的，没人愿意接手自然步步为营。

说起来，香港楼市过去靠"资产升值论"撑起来，大家都觉得拿着房地产必然赚钱。而乐风那套轻资产玩法，想法不差，实际跑起来，却容易受市场情绪推波助澜，遇见连锁反应，老板和团队心理压力更大。周佩贤案后，外界讨论焦点已经从个人命运，转移到房地产生意要不要继续拼轻资产、如何防控资金断裂。

有人注意到，乐风出事时，一些早期投资同样主打轻资产的机构反而过得还算平稳。像是2018年香港市区重建局试点"资产管理模式"，选择合作方要求特别严格，投入不大但退出机制透明，时至今日风险敞口仍然有限。这说明，模式本身固然重要，项目选址、市场判断、杠杆力度、对冲安排一样不能松懈。

现在，摆在很多地产人面前的问题是，当前这波轻资产扩张，到底还能不能走下去？市场迟迟不回暖，银行收紧贷款，投资人观望情绪浓。越是推新盘、挂牌求售的项目信息越多，反而不到实盘交易时很难说资产值多少钱。乐风集团的经历，无疑给同行提了个醒：眼下生意模式创新，最终拷问的还是现金流和生死线。

周佩贤留下的，不只是一个快速扩张后失控的投资公司，也把如何平衡扩张、风险、市场信心等老问题再一次摆到阳光下。地产圈的"轻资产神话"，还能不能继续演下去，还需要更多现实检验。