多地二手房交易升温，核心推手是政策利好、季节性因素和市场预期修复。2025年末至2026年初，北京、上海、深圳等一线城市及杭州、南京等重点二线城市二手房成交量显著回升，这背后是多重力量共同作用的结果。

政策减负激活交易

这波升温最直接的动力来自政策的"真金白银"减负。自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%降至3%。以一套500万元的房产为例，税费可直接节省10万元。

同时，支持居民换购住房的个人所得税退税优惠政策明确延长至2027年底，符合条件的家庭卖房后一年内换购，可申请退还已缴个税。这两项叠加，为置换家庭大幅降低了交易成本。

中指研究院相关负责人指出，退税政策延期执行，一方面彰显政策连续性，有利于稳定市场预期；另一方面，也将继续降低换房家庭的购房成本，有助于促进改善性住房需求释放。

此外，信贷环境持续宽松，多地首套房贷利率已进入"2字头"，商业用房购房贷款最低首付款比例下调至不低于30%。地方层面也积极优化政策，例如南京延长存量房公积金贷款期限至30年。这些举措有效降低了购房门槛，尤其缓解了改善型群体的资金压力，激活了"卖一买一"的置换链条。

58安居客研究院数据显示，"卖一买一"的置换需求占改善需求的70%。

季节预期双驱动

除了政策，特殊的季节因素和心理变化也在推波助澜。2026年春节（除夕在2月16日）比往年偏晚，导致1月拥有完整的交易月份，而2025年同期仅约10-15天正常交易。这种春节错位效应使得原本可能分散在节后的需求提前集中释放，部分城市看似惊人的同比涨幅背后有此因素。

例如，苏州年同比涨幅达59%，但剔除春节因素，真实涨幅可能大幅缩水。

更关键的是市场预期的转变。过去两年浓厚的观望情绪正在消散，买卖双方开始确认政策底部。上海二手房库存挂牌量已连续9个月下降，供需关系趋于平衡。随着成交量回升，业主心态增强，议价空间普遍收窄。

上海链家某经纪人反映，优质房源的议价空间从3%-5%收窄至1%-2%，部分稀缺房源甚至需要加价购买。这种信心修复推动观望需求入市，决策周期明显缩短，上海部分中介门店甚至重现"深夜签约"现象。

整体来看，这波升温是政策、季节与预期共振下的结构性回暖，热度主要集中在一线及强二线核心区优质房源。