房子不仅具有居住属性更具有投资属性，过去一段时间以来房地产市场的持续火热发展，让很多投资者、企业甚至是普通人纷纷将资金投资向房产，并且获得了丰厚的回报。但随着中央调控政策的逐渐收紧，房地产市场的下行压力也在不断地变大。

5年以后，80万存款和一套80万的房产哪个更保值了？这个问题的本质其实是未来房价的涨幅能不能跑过银行的储蓄存款利率，再深入一点来看，是对5年后房地产状况的一个预测。我们从以下几个方面来分析一下。

一、从房企看未来

目前，我国的通货膨胀率保持买4%左右，但我们只是针对房产和银行储蓄利率进行比较，可以不考虑通货膨胀率，只考虑这两个主体的比较情况。

中国工商银行5年期的定期存款利率为3.575%，也就是说80万的存款按照现在的利率进行存款的话，5年后进行5年期定期存款，到期后会得本息和约95.36万。

如果房价保持过去那种涨势的话，5年后进行80万房产的购买，绝对能比存款更加保值，甚至能获得超额的利润回报。

但房地产市场发展已经出现了下行的压力，做为房地产市场主体之一的房企，也面临了严峻的生存压力。截止12月16日，全国已有400家房地产公司宣布破产。

曾经的龙头房企恒大地产，更是深陷接近2万亿的债务危机之中无法自拔。恒大要度过这次危机，必须要依靠政府的帮助，否则依靠自己的力量是没有办法进行债务清偿的。

许家印已经确定了恒大未来的转型方向，对新能源汽车的投资累积已经达到了500亿，恒大汽车更是提出在未来要成为新能源汽车行业领军者的发展目标。恒大选择进行转型就可以一定程度上看出房企对未来房地产市场悲观的看法。

做为供给主体的房企通过恒大的表现透露出对未来房市的不看好，这种情形下，我们普通人更应该在未来注意规避房地产市场的波动风险，除住房刚需外，避免进行投资性购房。

二、从中央政府的态度看未来

今年，房价普遍下行，2021年纳入统计口径的100个城市中，有53个城市的房价出现了下跌。面对如此严峻的形势，不少地方政府通过"限跌令"或者补贴政策进行托底，比如，安徽芜湖就对符合条件的青年英才进行最高10%的购房补贴，也相当于将房子打9折出售。

但地方政府的态度不代表中央政府的调控方向发生了改变。自去针对房企的"三条红线"政策出台后，今年的房地产市场调控政策更是层层加码，没有丝毫的松动。

2021年10月23日，十三届全国人民代表大会常务委员会正式通过决议开展房地产税为期5年的试点制度。如果在试点情况顺利的话，在到期之后将进行全国范围内的铺开，对于房地产市场来说，房地产税对需求端的打击是巨大的，在房产持有成本随房价波动的制度下，更多的投机者将望而却步，不再入场。

不仅如此，今年9月，最高人民法院还通过了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》正式将法拍房纳入了"限购"范围，自2022年起将正式实行，炒房客的购房渠道也会在明年被进一步的压缩。

所以，大家需要清楚的一点是，地方政府迫于当地财政收入压力进行的托底行为并不代表中央政府对房地产市场调控的态度转变，从中央政府层层加码的政策安排中就可以看出，中央政府在未来相当长的一段时间内仍然将保持"房住不炒"的调控方向。

三、从市场看未来

我们再从市场的角度来看一下未来房地产市场的发展。如果我们留心关注一下法拍房数量的变化就可以清楚地看出市场降温的态势。所谓法拍房，就是遭法院强制拍卖的房屋。如果房屋出现"断供"的情况，房子就会沦为法拍房。当然，法拍房的的来源不止这一条，但这一条途径产生的法拍房数量是最庞大的。

据人民法院官方数据显示，目前法拍房的数量达到了160万套，有35.2%的法拍房是来源于房贷的"断供"。这一数据，在2019年为47.45万，2年的时间里，法拍房的数量增长了接近4倍，如此恐怖的增长速度足可见市场对房地产市场的态度。

高位接盘的人纷纷扛不住压力选择了"断供"，而大量法拍房流入市场又会进一步增加市场的供给量，为本就难以支撑的房价增添更大的压力，从市场的角度来看，未来房地产市场不太可能存在曾经火热的发展态势。

经济学家任泽平提出，房地产市场长期看人口，中期看土地，短期看金融。而我国的人口结构正在发生着显著的变化，一方面是人口出生率的不断走低，2020年的人口出生率更是跌破了1%,创下了42年来的新低。

另一方面是人口老龄化程度的不断加深，据第七次全国人口普查数据显示，全国已有149个市进入了深度老龄化阶段，有关专家估计，随着人口老龄化的不断加深，预计到2050年，我国老龄人口的数量将达到21亿。

人口结构如此不利的变化将在未来对房地产市场造成毁灭性的冲击，如果在当下不进行未雨绸缪的制度缓冲设计的话，随着时间的累积，风险也会快速的累积增加。

总结

从房企、政策、市场三个角度来分析可以看出，未来的房地产市场不会出现过去那种火爆的情况，各种风险发生的概率也在逐渐增加，5年后进行80万的存款比进行80万房产购买更加保值。

专家任泽平也从房地产发展趋势研判角度给出了答案，面对未来不利的人口结构变化，房地产市场面临的下行压力将更加严峻，建议在进行投资时尽量规避这一领域，出于保值角度的话可以进行其它稳健型投资工具的选择。