尽管和大多数行业一样，物业企业近年来的发展难度增加，但正呈现出比房地产企业更具韧性的特征。

中国物业管理协会近期发布的数据显示，2024年物业行业在管面积395.5亿平方米，同比增长3.4%。

与此同时，过去一年物业企业受到地产交付增量面积下降、以及物业主动退出管理面积的影响，头部物业企业在管面积也在持续下降。

克而瑞物管近期发布的《2025中国物业服务企业综合实力研究成果》显示，截至去年末，500强物企合计在管面积为192.8亿平方米，同比增长5.1%，增速较2023年下降1.1个百分点，已经连续3年呈现下降趋势。

百强物企和上市物企在管面积增速也同样出现下滑，管理面积分别为138.2亿平方米和76.6亿平方米，增速分别为5.9%和6.3%，同比分别下降1.7和5.7个百分点。

在管面积的增长中，收并购以和物管企业关联的地产企业关键交易为主，第三方在管理面积的占比基本稳定在52.5%，整体变动幅度较小。

同时，物业行业正越发展现出独立性，和地产母公司的关联性正在减弱。与此同时，一些大型企业的物业公司，正顺应企业跨境的大势，也出现物业"出海"的现象。

优质物企利润表现全面下滑

从统计数据来看，管理面积增速放缓，使得和管理面积高度相关的物管企业营收增速，也出现放缓。报告统计显示，2024年物业管理行业整体营收规模达到1.75万亿元，同比增长3.4%。

其中，500强、百强和上市物企的营收总额分别为5953.8亿元、4189.8亿元和2938.7亿元，同比分别增长4%、3.9%和3.7%，较2023年分别下降3.1个百分点、4个百分点和3个百分点。

这其中，基础物业服务带来的收入，在营收占比提升至75.5%，说明基础收入仍是物企收入主要来源。

虽然增速表现下降，但仍在上升的营收幅度，已经优于地产行业表现。事实上，除了营收之外，利润、毛利率、净利率表现虽然较早前均有下滑，但表现还是优于房企平均水平。

其中，500强物企毛利润总额为1000.8亿元，同比下滑2.8%；百强物业毛利润总额为780.6亿元，同比下滑2.4%；上市物企毛利润总额557.4亿元，同比下滑5.7%，首次出现毛利润全面下滑。

利润下滑，也导致利率表现下降。报告显示，500强物企毛利率降至16.8%，同比下滑1.1个百分点，净利率下滑至5.9%。百强物企毛利率降至18.6%，同比下降1.2个百分点；上市物企毛利率下降0.7个百分点，降至19%。

事实上，有头部上市物企投资部门工作人员向观察者网透露，由于行业竞争过于激烈，新增项目利润率很薄，部分中标项目甚至要"亏钱"。

"不久前区域公司刚以800万元一年的价格，中标了一个产业园的物业管理项目。但是账目核算下来，每年要亏一两百万，缺口实在难以填补。最终，好不容易中标的项目也只能弃标。"上述行业人士透露。

物管行业人士表示，随着物业企业竞标价格"内卷"严重，同时物企行业各项成本在上升，收缴率开始下降、增值服务出现增长乏力等多重因素，导致物业企业面临严峻的盈利挑战。

另外，由于传统关联性地产企业能够给物业企业带来的新增管理面积越来越少，物业企业未来对地产母公司的依赖程度还会继续下降。

中物智库创始人杨熙认为，未来头部企业与房企母公司的关联肯定会越来越弱："中国房地产整体还处于下行周期，随着新开发增量的减少，原来开发商能给物业公司的非业主增值服务，如案场管理、前介服务、收房服务等越来越少，会趋近于0。随着开发商债务的清算，可能有的地产公司原来持有的物业股权，也可能会被出让折抵债务。"

头部物企正趁势"出海"

当关联的地产公司已经难以再为物业企业提供增量面积，物企也逐渐向以旧改物业、老旧社区为主的住宅市场、服务B端市场、高校、医院等专业、细分领域寻求拓展。

这其中，也出现甲方产能出海的背景下，作为物业企业跟随出海进行服务协同的情况。

事实上，近年头部物业企业在东南亚、非洲、拉美等地，已经陆续出现以项目合作的方式"出海"，而这一现象在最近两年有加速迹象。

早在2018年，中石油就和碧桂园成立了宝石花物业管理有限公司，为住宅、商业写字楼、工业园区等提供物业服务。去年11月，宝石花派驻6名员工前往津巴布韦；12月，大庆宝石花物业就中标了拉丁美洲五个国家境外物业服务项目，成为宝石花物业在境外开展业务等标志性事件。

绿城服务集团则在今年3月，与泰国地产开发商泰合集签署了合资联营合作协议，表示未来会为泰合集团开发项目提供增值服务，并且会继续探索东南亚市场的服务标准。

同时，中海物业也在海外拿下标志性项目。埃及新城市社区管理局，与中埃合资企业地平线运营管理（埃及）股份有限公司，签署了新行政首都中央商务区城市运营执行协议，中海物业承接了合约中的物业管理服务，覆盖10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米的"非洲第一高楼"标志塔。

"另外，云南一带有些企业随着边境的业务出海，部分物业企业在一带一路沿线有一一些服务。"杨熙介绍。

有物业行业人士指出，目前物企出海主要还是跟随政策方向，尤其是随着更多中资企业出海建厂等情形出现，一方面内地无物企提供的服务要优于当地，另一方面较大规模的建厂、在当地投入重资产，中资企业对内地物企更具信任度。

不过物企出海需要面临不同的文化、经济、地区安全等差异，因此目前仍是少出头部物企试水等方向。

杨熙也认为，目前物企服务B端出海，难以成为行业太大的增长方向，主要还是集中在个别企业当中。