近日一则"北京女子165万购得150平老房"的新闻引发热议，在普遍认知中"寸土寸金"的北京，这样的价格似乎令人难以置信。结合当前楼市现状与区域特征，这一现象背后折射出北京房产市场的深层逻辑。
一、地段决定价格：六环外的价值洼地
该房源位于房山区，属于北京六环外的非核心区域。与东四环朝阳公园周边动辄数千万的豪宅（如泛海世家）相比，六环外房产因远离产业聚集区、生活配套待完善，价格长期处于低位。当前北京房产市场呈现明显分化：
核心地段（四环内）：优质学区、商业资源集中，单价普遍10万 /㎡
近郊（五至六环）：地铁沿线次新房约4-6万/㎡
远郊（六环外）：如房山、平谷等区域，部分老小区单价仅1-2万/㎡
二、供需关系逆转：抛售潮下的价格回归
近年来北京楼市受多重因素冲击：
经济环境影响：部分高杠杆投资者抛售房产回笼资金
人口流动：北漂离京潮加速远郊二手房供应增加
政策调控："房住不炒"政策持续，投资属性弱化
以该房源所在的2006年小区为例，虽房龄近20年，但相比北京大量80-90年代"老破小"仍属次新。在供大于求的市场环境下，房主往往需降价10%-20%才能促成交易。
三、物业类型差异：刚需房的"性价比密码"
该房源可能属于回迁房/安置房，这类房产具有显著特征：
低持有成本：物业费约1-2元/㎡·月（高端小区可达8-15元）
配套精简：无豪华会所、24小时管家等服务
居住属性纯粹：适合对学区、商圈无强需求的家庭
以事主为例，165万全款购房后，省下的月供可用于提升生活品质，契合当下年轻人"重体验轻资产"的消费观。而150㎡的实用面积，相较于市区同价位60-70㎡蜗居，显著提升了居住舒适度。
四、楼市新常态：自住与投资的价值分野
该案例印证了北京楼市的转型趋势：
自住刚需：六环外低总价大户型成性价比之选
资产配置：核心地段豪宅仍具保值能力（如泛海国际近期成交价稳定）
区域发展：地铁房山线延长规划、良乡大学城建设等利好或带来长期价值
结语
"165万买150平"看似"白菜价"，实则是北京楼市分化加剧的缩影。对于普通购房者而言，在房价回归理性的当下，放弃对"地段溢价"的执念，选择与自身需求匹配的住房，或许正是实现"住有所居"的最优解。