近期，深圳楼市再破纪录！位于深圳湾的顶级豪宅项目"中信城开·信悦湾"，开盘仅两小时，销售额便突破100亿元，一举创下深圳新房价格新高。

"但说实话，和我有什么关系？我连首付都还在攒。"这大概是最近很多人看到这条新闻后的真实反应。

一边，是深圳核心地段的豪宅项目，单套动辄几千万，上亿元，开盘现场人声鼎沸；另一边，是更多普通购房者，反复计算首付、月供，在"再等等"和"不敢买"之间来回摇摆。同样是楼市，为什么会呈现出如此强烈的反差？

一、是楼市回暖？还是表层热闹，实际却是楼市分化？

看到深圳豪宅两小时卖百亿，很多人第一反应都是：楼市是不是又回来了？其实不能简单用是或不是来回答。更准确的说法可能是：有些地方在回暖，但楼市实际上正呈现为明显的分化。

先看"回暖"的一面。从成交数据看，一线城市确实比前两年活跃了一些。

以深圳为例，今年以来新房和二手房成交量同比有所回升，政策放松后，看房、成交的活跃度也在提高。不少人感受到的是：楼市好像没那么冷了。但问题是，这股热度，主要集中在哪？

现实是，豪宅很热，但并不等于大家都在买房。看一个对比：深圳、上海等一线城市，今年卖得最好的，往往不是普通住宅，而是核心地段的高端项目。

动辄几千万一套的豪宅，反而频频出现"开盘即售罄""单日破百亿"的情况。买这些房子的人，本来就不是靠工资还房贷的群体。他们更在意的是：地段够不够核心？资产够不够稀缺？能不能保值、对冲风险？从这个角度看，豪宅的火爆，更像是一种资产配置行为，而不是楼市全面复苏的信号。

那普通住宅呢？为什么很多人还在观望？答案很直接。对于更多普通家庭来说，买房首先要算的是三笔账：收入稳不稳定？月供能不能扛住？未来几年有没有不确定性？在这些问题没有答案之前，"再等等"就成了最理性的选择。现实也确实如此：不少非核心区域的普通住宅，房产的销售（或出租）速度依然偏慢；二手房市场中，降价换成交的情况并不少见。这说明一件事--市场并没有"全面热起来"。所以，真相可能是现在的楼市，更像是进入了一个"分层时代"：最核心、最稀缺的资产在被追捧，普通住宅市场则更谨慎、更理性。换句话说，与其说是楼市整体回暖，不如说是楼市在结构性回暖，同时分化也在加剧。

二、楼市分化分化背后有哪些原因？

第一，收入差距持续存在，直接把购房人群分成了不同层级。

当前楼市分化，首先体现在"买房的人不是同一类人"。随着收入和财富差距持续存在，不同人群的购房能力和购房目标出现明显分层：一部分高收入和高净值人群，购房更多是资产配置，关注抗风险、保值和稀缺性；而更多普通家庭，则需要反复权衡首付、月供和未来收入预期，更强调可负担性和安全感。当购房需求从同一个赛道，分化为"资产型需求"和"居住型需求"两条路径，市场自然不再可能用同一价格逻辑来运行，这为楼市分化奠定了最直接的基础。

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第二，人口与资源的"马太效应"，进一步放大了这种分化。

在购房需求已经分层的前提下，人口、资本以及优质教育、医疗等资源，持续向少数核心城市和城市群集中。这些城市土地资源高度稀缺，却不断承载更强的购买力，导致资金优先涌向最核心、最不可复制的地段资产。结果不仅是一线城市与其他城市之间的房价差距扩大，也使同一城市内部核心地段与非核心区域的价值分化愈发明显，深圳等超大城市豪宅的集中热销，正是这一效应的典型体现。

第三，住房需求从"有没有"转向"好不好"，加速市场筛选。

随着住房总量不再短缺，房地产市场已从"增量扩张"阶段进入"品质竞争"阶段。购房者更看重地段、产品力、服务和长期价值，只有真正具备高品质和稀缺属性的"好房子"，才能在市场波动中持续获得认可。普通、同质化住宅则逐步失去溢价能力，这种需求升级，使原本就存在的分化进一步显性化。

第四，政策、房企与资金行为的同步变化，让分化具有持续性。

在"因城施策"的政策框架下，核心城市更注重稳房价、防风险和提品质，非核心城市则通过降低门槛刺激成交。同时，房企在风险意识增强后，将有限资金集中投入核心城市的优质地块，高净值购房者也把核心房产视为"硬资产"进行集中配置。供给与资金的双向选择，使楼市分化不再是短期现象，而更像一种长期结构。

三、这是好事还是坏事？

从表面看，深圳豪宅两小时卖出百亿，与多数人观望形成强烈反差，似乎是一种撕裂。但换一个角度看，这种分化本身，未必意味着失控，而更像是市场在重新校准功能边界。

过去相当长一段时间里，住房被同时承载了居住、投资、保值甚至社交身份等多重期待，结果是所有人都被推着向同一个方向用力。而当下的变化在于，市场正在主动"拆分用途"：普通住宅更明确回到居住属性，高端豪宅则被少数高净值人群当作资产配置的一部分。这种分层，并不一定更繁荣，但更接近真实需求。

对普通人而言，真正重要的变化并不是豪宅卖得有多快，而是"赶紧上车"的压力正在减弱。当价格不再靠情绪普涨维系，而是更多取决于地段、产品和购买力匹配，节奏就重新回到了个人手中。能买、该买、什么时候买，不再只有一个标准答案。

最后一个更现实的问题是：普通人该怎么看？

与其盯着"百亿成交"的热闹，不如反问一句：那样的市场波动，究竟与你的收入结构、居住需求和风险承受能力有没有关系？在高度分化的楼市里，看清自己所处的层级和赛道，远比追逐别人的狂欢更重要。