2025 年 11 月 26 日，房地产行业迎来震动性事件：头部房企万科宣布 20 亿元境内债 "22 万科 MTN004" 寻求展期，引发其多只债券暴跌超 20%，A 股与港股股价同步创下多年新低。作为曾经的行业标杆，万科的债务承压不仅打破了 "龙头无风险" 的市场共识，更成为房地产行业深度调整期的 "压力测试"。这场危机背后，是房企现金流枯竭、债务集中到期与市场信心崩塌的三重困境，而其后续发酵将深刻影响 2026 年楼市走向。
一、万科债务展期：不是个案，而是行业困境的缩影
万科此次债务展期绝非偶然，而是行业周期性调整与企业自身经营压力叠加的必然结果。从表面看，危机源于两笔合计 57 亿元的中期票据集中到期 --12 月 15 日到期的 20 亿元 "22 万科 MTN004" 与 12 月 28 日到期的 37 亿元 "22 万科 MTN005"，本息合计近 59 亿元。但深层原因在于房地产市场持续低迷导致的现金流 "失血"：2025 年前 10 月万科销售额同比下降 9.8%，10 月单月暴跌 30.6%，销售回款这一 "生命线" 的萎缩，直接冲击了其偿债能力。更严峻的是，截至三季度末，万科货币资金仅 656.77 亿元，而一年内到期短期债务高达 1513.86 亿元，资金缺口接近 900 亿元，流动性已陷入 "濒危" 状态。
值得注意的是，万科的困境并非个例。中金公司数据显示，2025 年前 9 个月房地产销售额较 2021 年同期下降 53%，上市房企中利息覆盖率低于 1 的债务占比高达 61%，行业整体偿债能力严重不足。此前碧桂园已通过境外债务重组削减 117 亿美元有息债务，截至 10 月末，累计已有 21 家出险房企完成债务重组，化债总规模达 1.2 万亿元。万科作为头部房企的展期行为，标志着行业债务风险已从中小房企蔓延至龙头企业，"信用塌方" 风险进一步加剧。
二、连锁反应：万科危机如何改写行业生态？
万科债务展期的冲击已超越企业本身，正在引发资本市场、行业信用与宏观经济的多重连锁反应。在资本市场层面，11 月 26 日万科债券 "22 万科 02" 盘中暴跌 29.51% 触发熔断，多只存续债券同步跟跌，市场恐慌情绪蔓延至整个信用债市场，投资者风险偏好骤降，民营房企债券遭集中抛售。持有万科债券的银行、保险机构面临资产质量下滑压力，可能进一步收紧信贷，形成 "融资难 - 销售跌 - 偿债难" 的恶性循环。
在行业层面，万科展期打破了 "龙头信仰"，市场开始重新评估所有房企的信用状况，融资环境进一步恶化。此前大股东深铁虽已提供超 213 亿元借款支持，但明确表示 "无兜底义务"，仅按市场化原则输血，这让市场意识到政府不会为房企债务 "埋单"，曾经的 "隐性刚兑" 预期彻底破裂。这种预期转变将导致金融机构对房企的信贷审批更趋严格，尤其是民营房企，可能面临 "融资断流" 的绝境。同时，为缓解现金流压力，更多房企将加入 "卖资产换生存" 的行列，非核心资产处置与项目股权合作将成为行业常态，这可能进一步压低资产估值，加剧市场调整。
宏观经济层面，房地产作为支柱产业，其风险蔓延将拖累上下游的建材、装修、家电等产业，加剧地方财政收支失衡，并冲击就业市场。尤其是在经济向高科技和新质生产力转型的关键期，楼市的持续低迷可能影响消费信心，延缓经济复苏进程。
三、政策导向："保交楼 + 市场化重组" 成核心主线
面对行业困境，政策层面已明确 "保交楼、保民生、保稳定" 的核心目标，构建起 "政策引导 + 市场运作 + 司法保障" 的风险化解体系。金融端持续拓宽房企融资途径，建立融资协调机制，支持优质房企并购出险企业项目；司法端则畅通庭外重组与庭内重整的衔接通道，明确重组方案司法确认机制，防范恶意逃废债行为。针对万科这类头部房企，政策更倾向于通过市场化展期、资产处置等方式化解风险，避免 "一刀切" 式救助，推动行业出清。
展望 2026 年，政策将继续聚焦 "止跌回稳" 目标，重点包括三方面：一是清理住房消费领域不合理限制性措施，北上深等核心城市可能优化限购、限贷政策，房贷利率有望进一步下调；二是加快货币化安置城中村改造、存量房收购等政策落地，消化市场库存；三是完善 "好房子" 建设标准，支持改善性住房需求释放，推动行业从 "规模扩张" 向 "质量提升" 转型。中指研究院预测，这些政策将逐步缓解市场下行压力，但由于市场惯性与供求关系失衡，政策传导仍需时间，2026 年楼市仍将处于 "调整中筑底" 阶段。
四、2026 年楼市展望：分化加剧，结构性机会凸显
综合行业数据与政策导向，2026 年楼市将呈现 "整体趋稳、分化加剧、存量主导" 的特征。从市场规模看，中指研究院预测，中性情形下 2026 年全国新建商品房销售面积同比下降约 6%，降幅较 2025 年收窄，房地产投资同比下降约 11%，新开工面积下降 9%，供给端缩量将有助于库存消化，推动供求关系逐步改善。
在市场分化方面，"好城市 + 好房子" 的结构性机会将更加明显。核心城市由于人口集聚力强、改善性需求旺盛，市场韧性更强，而三四线城市可能面临库存高企、需求不足的持续压力。企业分化也将加剧，头部房企凭借资金、资源优势，拿地占比持续提升，2025 年前 10 月 TOP10、TOP20 房企拿地金额占比相比 2021 年提升超 10 个百分点，行业集中度将进一步提高。同时，行业将加速从 "增量时代" 转向 "存量时代"，城市更新、存量资产盘活（如 REITs 发行）、长租公寓运营等领域将成为新的增长点，房企 "轻重并举" 的发展战略将成为主流。
对于购房者而言，2026 年将是 "上车" 的窗口期。随着房价回调与房贷利率降至历史低位，购房成本已处于合理水平，但需警惕出险房企的项目风险，优先选择财务稳健的房企与核心区域的优质项目。对于投资者，应摒弃 "炒房" 思维，聚焦核心城市的改善型住宅与存量资产运营项目，理性看待行业收益预期。
结语：风暴中的转型与重生
万科的债务展期事件，是中国房地产行业转型期的一次 "成人礼"。它标志着高杠杆、高周转的旧模式已走到尽头，行业必须回归 "现金流优先、质量优先" 的本质。2026 年，楼市将在调整中蓄力，在分化中破局，政策支持与市场出清将共同推动行业向高质量发展转型。对于房企而言，唯有主动收缩规模、盘活资产、优化债务结构，才能在这场变革中存活；对于市场而言，风暴过后将迎来更健康的信用生态与供求关系。房地产作为国民经济的支柱产业，不会消失，但将以更稳健、更可持续的方式存在，成为 "十五五" 时期经济高质量发展的重要支撑。