2024年已接近尾声，今年楼市迎来了诸多变化，降低首付、下调房贷利率、支持政府收储等，一系列新政在房地产供需两端同时发力。

这些变化取得了什么成效，未来楼市又将何去何从？

12月23日，九派智库和稻香湖智库联合共创的新知灼见直播间，邀请了华中科技大学教授房超和不动产私募股权投资基金投后管理部总监李小路，共同探讨上述问题。

新知灼见直播间。图/九派新闻李茂

【1】"以旧换新"实操存在一定难度

今年楼市的一大特点就是多地推出了住房以旧换新的措施。中指研究院数据显示，目前全国已有超百城推出住房"以旧换新"政策。该政策实施效果如何？

李小路分析，目前我国存量房处在历史高位，约有120亿平方米，相当于人均约10平方米。"以旧换新政策主要是为应对现在新房的市场疲软，二手房挂牌量持续攀升，是希望借这个新政策，释放合理的改善置换需求，同时也降低买房人在交易过程中的风险。"

这些政策的提出，在一些城市确实取得了一定效果，提升了楼市的活跃度，比如郑州新房的销售就得到了改善。

其提到，但在实操中，还是存在一定难度。比如北京的这个政策更像是倡议性的策略，政府在这个过程中更多起到指导性作用。因为这不是强制性的政策，所以效果依赖各方在其中发挥的力度，是一个长期才能见效的过程。"旧房卖不出去就很难买新房，这个链条就没办法不断连上。"

【2】教授：取消公摊是非常大的突破

近日，张家口市住建局等4部门印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。通知显示，该市将逐步推进"取消公摊"。

这意味着张家口成为继重庆、衡阳之后，又一个要取消公摊的城市。

一直以来，公摊一直是购房的热议话题之一。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，政策接连出台说明取消公摊是2025年的一项重要工作。

对此，房超提到，公摊不是中国独有，此前大众不接受公摊，一大原因就是没有享受到公摊费用带来的权益。从这个角度来看，取消公摊是一个非常大的突破。其还表示，以后如果按照套内面积作为销售依据，会鼓励更多人产生购房兴趣。

李小路也表示，不同城市买房都有自己的一套规则，从业者都挺希望能把这个事情相对统一起来。"（我国）更多的是集成的住宅社区，不同小区公摊可能不一样，有的开发商在开发小区时也代建了很多幼儿园、医院，所有成本实际上都需要有一个整体的分摊，羊毛出在羊身上，最终还是大家共同买单。"

但她认为用套内的方式计算可能会让计价方式更加透明，也敦促开发商把公共面积用到真正有用的、大家满意的地方，也会促进公摊功能更有效地发展。

【3】楼市预测：房子作为投资品的时代已近结束

12月16日，国家统计局在新闻发布会上表示，10月份房地产市场出现积极变化，11月份楼市交易更趋活跃，市场预期改善，继续向着止跌回稳的方向迈进。

而2025年作为"十四五"规划的重要一年，楼市会如何发展？

房超认为，现在该放的政策已经都放出来了，这些政策的长尾效应一定会在2025年展示出来。

"我相信2025年房地产市场比2024年要活跃，但另一方面这个活跃可能也是有限的，我们现在整个经济发展的水平是从原来的快速发展到现在的高质量发展，在这个情况下，整个楼市的回暖也会是缓慢的，或者说以相对来说比较合理的节奏来回暖。"房超说。

李小路也表示，首先房住不炒还是目前房地产市场的核心指导思想，"房子作为投资品的时代差不多已经结束，未来房子大涨的可能性是很小的。"其解释，从2012年开始，我国人口开始负增长，人口红利在消失。我国现在城镇化已经达到66%，城镇化的进程也必将放缓，而且目前房地产的库存压力确实还是非常大，处在历史高点，所以房子实际上不太可能有大涨的预期。

李小路强调，但随着今年政策持续密集出台，市场信心也正在恢复，所以她对明年楼市持谨慎、乐观的态度，认为止跌回稳应该是楼市的主基调。