周五，央行公布了最新的2月金融数据，由于近期众多自媒体看涨声音显著，追捧小阳春的情绪热烈，那么真实数据代表的背后真相，究竟是怎样的呢？

我们将在阐述底层逻辑的基础上，结合央行公布的最新数据来分析下楼市的趋势。

依照惯例，我们先上房价和居民债务的关系图。

如上图，每次居民新增债务小涨，就会造成房价小涨，如2007年，2013年，2020~2021年；

如果居民新增债务大涨，就会造成房价翻倍式大涨。比如2009年，2016年。

因为居民新增贷款是直接突破居民收入和存款的限制，把未来购买力透支到当下，在当下转换为楼市增量购买力的，所以居民债务周期就是房价周期。

是居民新增贷款在推动房价上涨，而不是什么M2在推动房价上涨。这是很多人没有搞清楚的房价真相。

如果你只看M2来判断房价，认为是上面"超发货币"才导致房价上涨，相信了买房抗通胀的伪逻辑，信了某些搏流量的"专家"，那你就很难从本轮楼市周期逃顶。

很明显，从2022年开始，M2继续向上，但居民新增贷款开始拐头向下了。

所以我们在通过数据做出判断后，在2023年已发过十几篇文章，多次劝告大家从楼市逃顶，我们也在2023年开始减持京沪房产，实现了楼市逃顶，并让大家不要去相信什么货币贬值导致房价上涨的伪逻辑（参见2023年初的发文：当人们开始坚信货币贬值，镰刀就变换了它的方式）。

我们再从底层来阐述下楼市的涨跌逻辑。

第一，房价内在的决定之锚，只有两个，一个是人口，另一个是居民收入。

如果我们把目光聚焦在人口净流入的一线和强二线城市，那么房价的决定中枢只有一个，那就是居民收入，用可量化指标来说的话，就是名义GDP。

第二，名义GDP决定了房价中枢，而居民的扩表和缩表周期，决定了当下房产是超买还是超卖，也就是房价是高于中枢还是低于中枢。

试想，假设某一个时期，市场的房源供给是固定的，那么购房群体中，财富中位数的居民，假设他的存款是100万，那么他的支付能力，决定了房源供给中位数的房源价格，就是100万。

如果他愿意透支50万的贷款，他就可以买得起150万的房子，也就是他的财富是中位数，但购买了品质在中位数以上的房子。

但如果市场里每个人都按本金的50%增加了贷款去购房，那么原来那个财富中位数的居民，在增加50%的贷款后，依然只能买得起房源供给中位数的房源。

也就是，整体房价上涨了50%。

请注意，以上说明，是以居民从全款支付，变为增加本金50%的贷款来加以说明的。

也就是房价涨跌的核心不在于贷款的绝对比例和额度，而在于和过去的对比。

如果居民预期乐观，或认为房价要涨，可能就会倾向于从50%的贷款，变为70%的，这时会突然增加全社会购买力，但短期房源未增加，造成房价上涨。

反之，居民预期悲观，可能就会从50%的贷款，变为30%，这时即时购买力的下降，对房价支撑减弱，就会导致房价下降。

那么，怎么衡量居民是在超出自己的收入水平来增加贷款，还是在收回贷款呢？

看居民杠杆率。公式为：

居民杠杆率 = 居民债务规模 / 名义GDP

可以看到，分母为名义GDP，它和居民收入正相关。而分子就是居民债务。

所以，如果居民贷款增速比收入增速更快，说明居民看好市场，当下的购买力增速超过了收入增速。

或者说，房价增速超过了收入增速。

反之，如果贷款增速比收入增速慢，说明居民不看好市场，当下购买力增速低于收入增速，甚至购买力负向增长也有可能，此时房价下跌。

如上图，在2020年之前，杠杆率是一路上扬的，说明什么？

说明居民债务增速，一直超过居民收入增速（名义GDP增速），换个说法，就是房价增速（被债务增速支撑），一直超过居民收入增速。

所以，如果你在过去20年，一直觉得房价涨得比工资快，不是因为你不努力，而是因为大家都在透支未来收入买房，而且透支额度逐年上升。

但是，居民债务一定会被居民收入所限，因为债务的归还，最终还是要依靠收入。

所以债务增速不可能一直比收入快。一旦居民杠杆率扩张到顶，也就意味着房价到顶了。

所以，我们盯着居民债务的增速拐点，就可以实现我们在楼市的逃顶（参见2023年初发文：当人们开始坚信货币贬值，镰刀就变换了它的方式）。所以，如果有人相信房价是M2支撑的，那么这些人，就会变成我们楼市逃顶的接盘侠。因为居民杠杆率见顶时，M2还会持续增长。

好了，我们总结下，观察房价的触底反转，数据层面最重要的就是观察两个指标。

第一个指标 居民收入

这个通过名义GDP观察， 或者更准确的说，可以跟踪沪深300的营收来观察。

逻辑根据：只有沪深300营收上涨，在其中的打工人收入才可能上涨，沪深300营收上涨是打工人收入上涨的必要非充分条件。

反过来，如果沪深300营收停滞或下行，则打工人的收入不可能上涨。

我们在2025年三季度，首次观察到沪深300的营收微度转正（点击：房地产前景曙光迹象初现），但能否持续，或者营收增速是否能继续提升，还需要继续跟踪每个财报季的数据。

下一个财报季是2026年4月，到4月底上市公司财报发布完，我会统计数据并公布最新一季报的结果，届时大家可关注。

第二个指标 居民新增贷款

这个是观察楼市即时的购买力，观察楼市短期涨跌趋势的核心指标。

这个需要通过每月央行公布的最新数据来观察。

那么本周五央行公布了最新的2月份数据，到底是什么样的，我们来看一下：

由于今年2月有春节，且每年春节所在的月份不一样，所以2月的数据，我们一般看1月和2月的累计新增贷款，以消除春节的影响。

也就是上述列表的右边一列。

可以看到，2026年的1-2月的累计值，依然延续了2021年以来的逐年下行趋势，且今年首度转为负数，这个是几十年来从未有过的。

尽管楼市唱多声音为主流，但数据反常！

所以，总体来说，从数据判断，我们依然处于居民的缩表周期，房价下行趋势不变，虽然有阵痛，但万物皆周期，我们还需耐心等待楼市的触底回稳。

后记：

对于1月初开始的求是杂志的居民预期拉动，从全国的居民贷款数据层面看，并未兑现效果。

但是，对于北上深等各个主要城市的居民贷款数据，大家可能会更加关心。由于这些数据需要从库里一一拉取，且每个城市公布时间不一样，我后续会逐个分城市把数据更新到星球里，星球同学可以查看对照下自己城市的居民债务数据和缩表进程。以便更加准确的判断自己所在城市的触底节奏。

我每周的楼市分析也会继续在星球发布，会和各项数据共同来判断楼市的下行进程和未来的触底进程。

当未来数据出现触底反转时，相信我们也能和三年前的楼市逃顶一样，帮大家找到那个楼市的底部买点。